بازار مسکن در سالهای اخیر با یک دوگانگی عمیق مواجه شده است؛ از یکسو انباشت پروژههای نیمهتمام، جهش هزینههای ساخت و کندی در تکمیل طرحهای حمایتی، دسترسی به خانه را برای بخش بزرگی از خانوارها دشوار کرده و از سوی دیگر، رشد مداوم قیمت خرید و اجارهبها، کارایی الگوهای سنتی که تنها بر «خانهدار کردن» تکیه داشتند را زیر سوال برده است. در چنین شرایطی، ارزیابی عملکرد دولت در حوزه مسکن دیگر نمیتواند تنها به شمار واحدهای افتتاحشده محدود شود.
وزن دولت چهاردهم در مراحل پایانی ساخت
بررسی آمار ارائهشده از سوی وزارت راه و شهرسازی نشان میدهد سهم دولت چهاردهم هرچه پروژهها به مراحل نهایی نزدیکتر میشوند، پررنگتر شده است. به گفته احسان مسعودی، مشاور معاون مسکن و ساختمان این وزارتخانه، از مجموع ۷۳۶ هزار و ۷۰۳ واحد دارای پروانه ساختمانی، حدود ۲۵۹ هزار و ۱۰۶ واحد در دوره دولت فعلی به این مرحله رسیدهاند که معادل ۳۵.۱۷ درصد از کل عملکرد ثبتشده است.
این سهم در مرحله انعقاد قرارداد مشارکت مدنی به ۳۳.۶۹ درصد میرسد؛ بهطوری که از ۵۱۶ هزار و ۱۶۱ واحد، ۱۷۳ هزار و ۷۱۸ واحد در دولت چهاردهم قراردادشان منعقد شده است. از ۶۸۹ هزار و ۶۲۶ واحدی که عملیات اجرایی آنها آغاز شده نیز ۱۵۷ هزار و ۶۳۶ واحد مربوط به همین دوره است و سهم دولت در مرحله اتمام فونداسیون ۳۳.۸۷ درصد گزارش شده است.
نقطه عطف کارنامه اما در مراحل اسکلت و نازککاری خود را نشان میدهد. سهم دولت چهاردهم در اتمام اسکلت و سقف به ۵۴.۳۴ درصد و در مرحله سفتکاری به ۶۹.۲۹ درصد افزایش یافته است. این روند در مراحل پایانی به اوج میرسد؛ از مجموع ۱۶۱ هزار و ۴۶ واحدی که به مرحله نازککاری رسیدهاند، ۱۳۳ هزار و ۱۷۸ واحد معادل ۷۶.۴۹ درصد در دولت فعلی تکمیل شده و از ۱۰۱ هزار و ۵۱۹ واحد دارای اتمام کارهای پایانی نیز ۸۰ هزار و ۴۳۴ واحد یعنی ۷۹.۲۳ درصد سهم این دولت است.
این اعداد پیام روشنی دارد: بخش قابل توجهی از تمرکز دولت نه بر کلنگزنیهای جدید، بلکه بر تبدیل پروژههای در حال ساخت به واحدهای قابل بهرهبرداری بوده است. به عبارت دیگر، کارنامه مسکن را باید در تکمیل زنجیرهای دید که سالها پیش آغاز شده بود.
افتتاح ۱۳۰ هزار واحد؛ تفکیک ضروری آمار
فرزانه صادق، وزیر راه و شهرسازی، از افتتاح حدود ۱۳۰ هزار واحد مسکونی شهری و روستایی خبر داده است؛ عددی که به گفته او نباید بهطور کامل معادل «مسکن حمایتی» تلقی شود. این مجموعه طیفی گسترده از طرحها شامل مسکن مهر، مسکن نیروهای مسلح، نوسازی بافت فرسوده، مسکن خودمالک و مسکن روستایی را دربر میگیرد و سهم مسکن حمایتی از آن حدود ۳۰ هزار واحد برآورد شده است.
بر اساس تفکیک ارائهشده، مجموع واحدهای در برنامه افتتاح شامل ۴۴ هزار و ۶۰۰ واحد خودمالک روستایی، ۳۲ هزار و ۶۳۷ واحد خودمالک شهری، ۳۲ هزار و ۳۵۰ واحد نهضت ملی مسکن، ۱۴ هزار و ۳۳۲ واحد بافت فرسوده، هفت هزار و ۸۲۹ واحد مسکن نیروهای مسلح و دو هزار و ۳۲۹ واحد مسکن مهر بوده که در مجموع ۱۳۴ هزار و ۷۷ واحد را تشکیل میدهد. بنابراین برای تحلیل دقیق، باید میان «کل واحدهای افتتاحشده» و «واحدهای حمایتی» تمایز قائل شد.
در کنار این افتتاحها، دولت از آغاز عملیات ساخت ۹۴ هزار واحد مسکن کارگری و اجرای طرح ۵۰ هزار واحدی مسکن محرومان نیز خبر داده است؛ دو برنامهای که گروههای هدف خاص را نشانه گرفتهاند.
عبور از مالکیتمحوری به سوی «تأمین سکونت»
شاید مهمترین تغییر در رویکرد جدید، بازتعریف مسئله مسکن باشد. محمود اولاد، مجری طرح جامع مسکن، در نشست هماندیشی وزارت راه و شهرسازی تأکید کرده است که مسکن نباید صرفاً با مالکیت تعریف شود. استدلال او بر یک واقعیت اقتصادی استوار است: برای خانواری که توان خرید ندارد، صرف افزایش تعداد واحدهای ملکی به معنای حل مشکل سکونت نیست.
در همین چارچوب، مسکن استیجاری به عنوان مکمل سیاستهای مالکیت در دستور کار قرار گرفته است. دولت هدف اولیه این برنامه را ۱۰ هزار واحد اعلام کرده که در گام نخست منابع مالی ۶ هزار واحد آن تأمین شده و چشمانداز بلندمدت، ساخت ۷۵ هزار واحد استیجاری است. مدل پیشنهادی، اجاره چهار تا پنج ساله با نرخ پایینتر از بازار است تا فشار هزینهای بر دهکهای پایین بهویژه زوجهای جوان کاهش یابد و امکان پسانداز برای خرید آینده فراهم شود.
این رویکرد میتواند حلقه مفقوده سیاست مسکن برای گروهی باشد که سالها در چرخه اجارههای سنگین گرفتار ماندهاند و با الگوی فعلی، امکان ورود به بازار خرید را در کوتاهمدت ندارند.
مستأجران فراموششده در بافتهای ناکارآمد
محور دیگر سیاست جدید، توجه به گروههایی است که در برنامههای سنتی کمتر دیده شدهاند. به گفته مجری طرح جامع مسکن، بخش عمده برنامههای بازآفرینی شهری ماهیت مالکمحور دارد و مستأجران کمدرآمد ساکن در بافتهای فرسوده و ناکارآمد، بهویژه خانوارهای دهکهای اول و دوم، سهم اندکی از حمایتها میبرند.
این نقیصه از منظر عدالت شهری اهمیت دارد؛ نوسازی کالبدی یک محله اگر با سیاست حمایتی برای مستأجران همراه نباشد، میتواند به افزایش اجارهبها و رانده شدن خانوارهای کمدرآمد از همان محدوده منجر شود. از این رو طراحی یک برنامه مستقل برای حمایت از مستأجران کمدرآمد، به عنوان مکمل بازآفرینی، ضروری ارزیابی میشود.
شکاف قدرت خرید و قیمت؛ چالشی فراتر از عرضه
با وجود تمرکز بر تکمیل پروژهها و تنوعبخشی به سبد حمایتی، مسئله بنیادین بازار مسکن همچنان فاصله عمیق میان توان اقتصادی خانوار و هزینه تمامشده مسکن است. حتی اگر عرضه افزایش یابد، تا زمانی که این عرضه با قدرت خرید و توان پرداخت اجاره هماهنگ نباشد، بحران به شکل دیگری ادامه خواهد یافت.
به همین دلیل، تأکید کارشناسان بر اصلاح نظام حمایتها، هدفمند کردن یارانهها، تنوع ابزارهای تأمین مالی و بازنگری در اثر مقررات ساختمانی بر قیمت نهایی است. تسهیلاتی که اقساط آن با درآمد خانوار همخوانی نداشته باشد یا زمینی که بدون خدمات زیربنایی واگذار شود، نمیتواند به کاهش هزینه سکونت منجر شود.
همچنین سیاست الحاق زمین به محدوده شهرها، نسخهای واحد برای همه مناطق نیست. ظرفیت زمین، هزینه آمادهسازی، دسترسی به خدمات شهری، وضعیت اشتغال و سطح درآمد خانوار در هر شهر متفاوت است و اجرای بدون توجه به این تفاوتها میتواند به شکلگیری سکونتگاههای کمتقاضا یا افزایش هزینههای پنهان منجر شود.
محک نهایی؛ دسترسی واقعی نه فقط آمار ساخت
کارنامه ارائهشده نشان میدهد دولت چهاردهم سهمی تعیینکننده در به سرانجام رساندن مراحل پایانی پروژههای حمایتی داشته و با افتتاح حدود ۱۳۰ هزار واحد و کلید زدن طرحهای مسکن کارگری، محرومان و استیجاری، تلاش کرده سبد سیاست مسکن را متنوع کند. با این حال، موفقیت نهایی این سیاستها نه با تعداد واحدهای ساختهشده، بلکه با میزان دسترسی واقعی گروههای هدف به مسکن متناسب با توان مالیشان سنجیده میشود.
اگر زمین، تسهیلات بانکی و عملیات ساخت در نهایت به کاهش هزینه سکونت، افزایش قدرت انتخاب خانوار و ایجاد ثبات در بازار اجاره منجر شود، میتوان از یک تغییر رویکرد واقعی سخن گفت؛ در غیر این صورت، صرف افزایش آمار ساخت، شکاف میان درآمد و هزینه مسکن را پر نخواهد کرد.
نظرات (0)