بلاتکلیفی قانون پیشفروش مسکن بار دیگر بهعنوان یکی از گرههای اصلی بازار مسکن مطرح شده است. نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران میگوید در شرایطی که تقاضا برای پیشفروش وجود دارد، اما هیچ بستر قانونی شفافی برای انجام آن تعریف نشده، نه تنها امنیت معاملات زیر سؤال میرود، بلکه یکی از مهمترین مسیرهای تأمین مالی ساختوساز نیز عملاً مسدود مانده است.
داود بیگینژاد با اشاره به وضعیت این روزهای بازار مسکن و اثر مستقیم آن بر بازار اجاره تأکید کرد که کاهش فایلهای عرضهشده، نتیجه فوری امروز نیست، بلکه حاصل سیاستگذاریهای سالهای گذشته در حوزه عرضه است. به گفته او، وقتی سیاستهای نادرست، امکان تولید و ساختوساز را با تزلزل مواجه میکند، آثار آن با تأخیر چند ساله در کاهش عرضه، گرانی و فشار بر مستأجران نمایان میشود.
کاهش عرضه؛ میراث سیاستگذاریهای گذشته
بیگینژاد توضیح داد که روند نزولی تعداد فایلهای فروش در بازار مسکن، ارتباط مستقیمی با افت تولید مسکن در لایههای مختلف دارد و یکی از حلقههای مفقوده در این زنجیره، قانون پیشفروش است. او معتقد است مقرراتگذاریهای غیرکارشناسی در سالهای گذشته، انگیزه و امکان ساختوساز را برای سازندگان کاهش داده و نتیجه آن امروز به شکل واحدهای کمتر، عرضه محدودتر و رقابت شدیدتر متقاضیان خود را نشان میدهد.
به گفته نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، در حال حاضر بخش عمده ساختوساز به صورت محدود و پراکنده و عمدتاً در بافتهای شهری و توسط بخش خصوصی انجام میشود. هر چه حجم ساخت کاهش یابد، به همان نسبت عرضه واحدهای نوساز و در دست ساخت کمتر شده و این کمبود، مستقیماً به بازار اجاره سرایت میکند؛ جایی که مستأجران با کمبود گزینه، افزایش قیمت و قراردادهای ناپایدار روبهرو هستند.
پیشفروش بدون پشتوانه قانونی؛ بستر بالقوه تخلف
نکته محوری اظهارات بیگینژاد، نبود مسیر قانونی برای پیشفروش مسکن است. او صراحتاً اعلام کرد: در شرایط فعلی برای پیشفروش هیچ بستر قانونی مشخصی وجود ندارد، در حالی که تقاضا برای این نوع معاملات به طور جدی در بازار وجود دارد. همین شکاف میان تقاضای واقعی و خلأ قانونی، زمینه شکلگیری تخلفات و معاملات غیرشفاف را فراهم میکند.
وی در پاسخ به اینکه در چنین فضایی مشاوران املاک چه نقشی میتوانند ایفا کنند، گفت: وقتی چارچوب قانونی تعریف نشده، نمیتوان از مشاور املاک انتظار داشت که این معاملات را به شکل رسمی، امن و قابل پیگیری ساماندهی کند. در نتیجه ظرفیت مهمی که میتوانست به تأمین مالی پروژهها کمک کند، بلااستفاده میماند یا به مسیرهای غیررسمی منحرف میشود.
- وجود تقاضای واقعی برای پیشخرید واحدهای در حال ساخت
- نبود سامانه و قرارداد تیپ لازمالاجرا و قابل نظارت
- افزایش ریسک کلاهبرداری و پیشفروش چندباره یک واحد
- بیاعتمادی خریداران و خروج تدریجی سرمایههای خرد از ساختوساز
حذف پیشفروش به معنای از دست رفتن سرمایه ساختوساز
بیگینژاد نسبت به ایده حذف یا به حاشیه راندن پیشفروش از معاملات مسکن هشدار داد و آن را به معنای از دست دادن یکی از ابزارهای کلیدی جذب سرمایه تعبیر کرد. به گفته او، بسیاری از سازندگان بهویژه در پروژههای متوسط و کوچک، برای آغاز و تداوم عملیات اجرایی به منابع حاصل از پیشفروش وابسته هستند. اگر این مسیر به طور کامل مسدود شود، سرعت پیشرفت پروژهها به شدت کند شده و چرخه تولید مسکن با وقفه بیشتری مواجه خواهد شد.
این فعال صنفی افزود: تأمین مالی از طریق پیشفروش، در همه بازارهای فعال مسکن در دنیا بهعنوان یک روش متعارف شناخته میشود، اما تفاوت در وجود نظارت، تضمین و چارچوب حقوقی است. بدون این چارچوب، سرمایهگذار خرد احساس امنیت نمیکند و سازنده نیز نمیتواند روی منابع پایدار حساب باز کند. نتیجه نهایی، کاهش تیراژ ساخت، افزایش دوره انتظار برای خانهدار شدن و فشار مضاعف بر بازار اجاره است.
ضرورت ساماندهی؛ از امنیت معامله تا تسریع عرضه
راهکاری که نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران پیشنهاد میکند، ساماندهی فوری و ایجاد بستر قانونی شفاف برای پیشفروش است. به باور او، قانون پیشفروش باید بهگونهای بازنگری و اجرایی شود که هم امنیت خریدار و فروشنده را تضمین کند و هم امکان جذب سرمایههای مردمی به بخش مولد ساختوساز را فراهم آورد.
این ساماندهی از نگاه کارشناسان بازار مسکن باید حداقل چند محور را پوشش دهد:
- تعریف قرارداد استاندارد پیشفروش با نظارت دستگاههای مسئول و قابلیت ثبت رسمی
- ایجاد حساب امانی یا تضامین بانکی برای واریز مرحلهای وجوه خریداران
- تعیین تکلیف دقیق تعهدات سازنده در زمینه زمان تحویل، کیفیت ساخت و جرائم تأخیر
- اتصال سامانه پیشفروش به سامانههای رهگیری معاملات و ثبت اسناد برای جلوگیری از فروش موازی
بیگینژاد تأکید کرد که اگر پیشفروش در یک چارچوب امن و شفاف احیا شود، میتواند هم بهعنوان ضربهگیر ریسک معاملات عمل کند و هم بهعنوان موتور محرک سرمایهگذاری، روند ساختوساز را سرعت بخشد. در نهایت افزایش عرضه واحدهای جدید، تعادل بیشتری به بازار فروش و اجاره خواهد داد و بخشی از فشار فعلی بر مستأجران را کاهش میدهد.
به نظر میرسد تا زمانی که تکلیف قانونی پیشفروش روشن نشود، بازار مسکن همچنان با دوگانگی تقاضای موجود و عرضه محدود دستوپنجه نرم خواهد کرد؛ دوگانگیای که به گفته فعالان صنفی، تنها با بازگشت قانون به ریل اجرایی و قابل اتکا قابل حل است.
نظرات (0)