نشست تخصصی با عنوان «سازوکارهای تأمین مالی مسکن اقشار کمدرآمد» با مشارکت حدود ۶۰۰ نفر از مسئولان، کارشناسان، پژوهشگران و علاقهمندان این حوزه بهصورت حضوری و برخط برگزار شد. این برنامه به همت مؤسسه پژوهشی سوانح طبیعی و کرسی یونسکو در مدیریت سوانح طبیعی برپا شد و در آن خسرو مختاری، مدیرعامل و رئیس هیأت عامل صندوق ملی مسکن و سعید اسلامی بیدگلی، استاد دانشگاه و رئیس هیأتمدیره گروه آرمان آتی به ارائه دیدگاههای خود پرداختند.
محور اصلی این نشست، بررسی چالشهای ساختاری و مالی پیشروی خانهدار شدن دهکهای کمدرآمد و ارائه راهکارهایی برای ایجاد تعادل میان منابع و مصارف در بخش مسکن بود؛ موضوعی که به گفته سخنرانان، امروز از یک مسأله فنی و مهندسی فراتر رفته و به ابرچالشی اقتصادی و اجتماعی تبدیل شده است.
مسکن؛ از مسأله مهندسی تا چالش پیچیده مالی
خسرو مختاری در سخنان خود با مرور سیر تحول تاریخی مسکن در ایران، تصریح کرد که نگاه به مسکن در دهههای گذشته عمدتاً نگاهی فنی و مهندسی بود، اما بهتدریج با تعمیق شکاف درآمدی، افزایش تورم و نابسامانی در نظام برنامهریزی، این حوزه ابعاد اجتماعی و سپس مالی پیچیدهای پیدا کرده است.
وی ریشههای سیاستگذاری در حوزه مسکن را دوگانه توصیف کرد و گفت: بیتوجهی به آمایش سرزمینی و نبود تعادل در نظامهای برنامهریزی، مسکن را به یکی از ابرچالشهای کشور بدل کرده است. به گفته او، هرگاه میان منابع و مصارف در یک سیستم تعادل برقرار نباشد، برنامهریزی بهتدریج کارایی خود را از دست میدهد و به سمت ناترازی مزمن حرکت میکند.
رئیس هیأت عامل صندوق ملی مسکن با تأکید بر «اصل تعادل در همه سیستمها» افزود: ناترازی منابع و مصارف، عامل مرگ تدریجی برنامههاست. برای اصلاح این روند باید از مبدأ مهاجرت را مدیریت کرد، ظرفیتهای منطقهای را به رسمیت شناخت و به جای تمرکز صرف بر کلانشهرها، توسعه متوازن منطقهای را در دستور کار قرار داد.
تأکید بر نوسازی بافت فرسوده بهجای توسعه حاشیهای
مختاری در بخش دیگری از سخنان خود، توسعه بیرویه در حاشیه شهرها را رویکردی پرهزینه و ناپایدار دانست و بر ضرورت تغییر ریل سیاستگذاری به سمت احیا و نوسازی بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری تأکید کرد.
او توضیح داد که در شرایط تورمی، «زمان» گرانترین کالاست و هرچه زمان اجرای پروژههای مسکن طولانیتر شود، هزینه تمامشده، استرس اجتماعی و فشار بر متقاضیان بهطور تصاعدی افزایش مییابد. بنابراین کوتاهسازی زمان اجرا و کاهش هزینههای ناشی از تأخیر باید بهعنوان یک هدف راهبردی در تأمین مالی مسکن دنبال شود.
به گفته مدیرعامل صندوق ملی مسکن، تمرکز بر بافتهای فرسوده علاوه بر جلوگیری از گسترش افقی و پراکنده شهرها، به بهبود تابآوری شهری در برابر سوانح طبیعی، ارتقای کیفیت زندگی و فعالسازی ظرفیتهای مغفول مانده در درون شهرها نیز کمک میکند.
تفاوت کارکرد بانکها و صندوقهای مسکن
مختاری در ادامه به تبیین تفاوت ماهوی میان نهادهای بانکی و صندوقهای تخصصی حوزه مسکن پرداخت و اظهار داشت: مدل کارکرد بانکها مبتنی بر نرخ سود سپرده و تسهیلات است، در حالی که صندوقها بر پایه تجمیع سرمایههای خرد و خلق سرمایه اجتماعی شکل میگیرند.
وی هدف اصلی صندوق ملی مسکن را ایجاد تعادل پایدار میان منابع و مصارف و کاستن از هزینههایی دانست که بهواسطه طولانی شدن زمان بر پروژهها تحمیل میشود. به گفته او، صندوق با تجمیع منابع خرد مردمی و هدایت هدفمند آنها میتواند نقش مکمل نظام بانکی را ایفا کند و دسترسی اقشار کمدرآمد به مسکن را تسهیل کند.
معرفی ابزارهای نوین؛ از توکنایز کردن تا صندوقهای REITs
در ادامه نشست، ابزارهای مکمل و نوین تأمین مالی مسکن نیز تشریح شد. از جمله این ابزارها میتوان به توکنایز کردن (Tokenization) املاک و صندوقهای املاک و مستغلات (REITs) اشاره کرد که امکان جذب سرمایههای خرد در بازه ۳۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان را فراهم میکنند.
بر اساس توضیحات ارائهشده، این ابزارها با خرد کردن ارزش داراییهای ملکی به واحدهای کوچک سرمایهپذیر، فرصت مشارکت را برای افرادی که سرمایه کلان در اختیار ندارند، ایجاد میکنند. به این ترتیب، حتی خانوارهایی با پساندازهای محدود نیز میتوانند در پروژههای مسکن سهیم شوند و بهتدریج از منافع سرمایهگذاری در این بخش بهرهمند گردند.
- توکنایز کردن املاک: تبدیل ارزش ملک به توکنهای دیجیتال قابل معامله برای جذب سرمایههای خرد
- صندوقهای REITs: تجمیع منابع مردم و سرمایهگذاری حرفهای در پروژههای ملکی با امکان نقدشوندگی بالاتر
- خلق سرمایه اجتماعی از طریق مشارکتهای محلی و اعتمادسازی میان مردم و نهادهای مالی
کارشناسان حاضر در نشست، توسعه این ابزارها را گامی مهم برای مهار نقدینگی سرگردان و هدایت آن به سمت تولید مسکن واقعی ارزیابی کردند.
ضرورت دادهمحوری و فناوریهای بومی
در جمعبندی پایانی نشست، بر چند محور کلیدی برای حل مسأله مسکن تأکید شد. نخست، لزوم دادهمحوری و بهرهگیری دقیق از نتایج سرشماری نفوس و مسکن برای شناسایی نیاز واقعی، پراکندگی جغرافیایی تقاضا و اولویتبندی حمایتها عنوان شد.
دوم، مهار نقدینگی و هدایت آن به سمت بخش مولد مسکن بهجای بازارهای غیرمولد مورد توجه قرار گرفت. سوم نیز استفاده از فناوریهای بومی، دانش فنی داخلی و جلب مشارکتهای خرد محلی بهعنوان پیشرانهای اصلی برای کاهش هزینههای ساخت و افزایش سرعت اجرا مطرح شد.
در پایان این نشست، پرسشهای شرکتکنندگان بهصورت حضوری و برخط مطرح شد و خسرو مختاری و سعید اسلامی بیدگلی به سؤالات درباره نحوه عملکرد صندوق ملی مسکن، سازوکارهای حمایت از دهکهای پایین درآمدی و چشمانداز بهکارگیری ابزارهای نوین مالی پاسخ دادند.
نظرات (0)